Dans cet article destiné aux investisseurs débutants et intermédiaires, tu vas découvrir les principaux termes spécifiques au crowdfunding et au crowdlending. Ce glossaire te permettra de mieux comprendre cet univers et constituera une base solide pour bien démarrer tes investissements.
Définitions générales
Crowdfunding
Le crowdfunding (ou financement participatif) désigne un mode de financement collectif où des particuliers ou investisseurs financent un projet via une plateforme en ligne.
- Crowd = foule
- Funding = financement
Pour aller plus loin, tu peux consulter le Rapport Mazars du Crowdfunding en France
Catégories du Crowdfunding
On distingue principalement quatre formes de financement participatif :
- Le don : contribution sans contrepartie financière, parfois avec une récompense symbolique.
- Le prêt (crowdlending) : financement sous forme de prêt, avec remboursement du capital et intérêts selon un contrat.
- L’investissement en capital (CrowdEquity) : prise de participation au capital d’une entreprise en échange d’actions.
- L’obligation / dette : financement via l’achat de titres obligataires, rémunérés par des intérêts jusqu’à leur remboursement.
Crowdlending
Le crowdlending est une sous-catégorie du crowdfunding, correspondant au financement participatif par le prêt. On parle aussi de P2P Lending (Peer-to-Peer Lending). Ce marché est particulièrement développé et répandu en Allemagne, alors qu’il reste encore peu adopté par les investisseurs en France.
- Crowd = foule
- Lending = prêt
Type de prêts/projets/emprunteurs
Le prêt est destiné soit à une personne physique soit à une personne morale (société)
Voici les principaux types de prêts :
- Immobilier (CI) – Promotion immobilière ou Marchand de biens ou Refinancement
- Energies renouvelables (ENR)
- Agricole
- Affacturage
- Automobile
- Business (entreprises)
- Court terme
- Personnel (particulier / consommation)
Je diversifie mes investissements sur l’ensemble de ces catégories de prêts et je partage mes résultats chaque mois dans mon bilan mensuel en vidéo sur YouTube.
Plateforme
Site web jouant le rôle d’intermédiaire entre les emprunteurs et les investisseurs.
Retrouve ici la liste de toutes les plateformes sur lesquelles j’ai investi.
AMF
Autorité des Marchés Financiers. Organisme français chargé de la surveillance des marchés financiers
ACPR
Autorité de contrôle prudentiel et de résolution : Organisme français rattaché à la Banque de France, chargé de superviser les banques et assurances.
PSFP
PSFP signifie Prestataire de Services de Financement Participatif.
Statut européen encadrant les plateformes de crowdfunding depuis 2021, leur permettant de proposer des financements participatifs (prêts, obligations, actions) dans l’UE sous un cadre réglementé.
ESCP
ECSP signifie European Crowdfunding Service Provider
Statut européen autorisant une plateforme à proposer des services de financement participatif (prêts, actions, obligations) dans l’UE sous un cadre unique.
Société de prêts
Une société de prêts en crowdlending sert d’intermédiaire entre les investisseurs et les emprunteurs.
Elle est souvent appelée Loan Originator (LO).
Groupe de sociétés de prêt (groupe financier/holding)
Ensemble d’entreprises spécialisées dans l’octroi de financements, pilotées par une société mère afin de centraliser la stratégie, les ressources et la gestion des risques.
Un groupe peut détenir plusieurs sociétés de prêts et une plateforme.
Bilan financier
Document comptable qui présente, à une date donnée, ce que possède une entreprise (actif) et comment cela est financé (passif), afin d’évaluer sa solidité financière.
Risque
Les risques sont nombreux en crowdfunding et crowdlending. De manière générale, plus le taux est élevé, plus le risque l’est aussi. J’ai identifié 7 principaux risques :
- Risque de perte en capital / défaut
- Risque de retard
- Risque de liquidité/illiquidité
- Risque projet (exécution / opérationnel)
- Risque juridique et réglementaire
- Risque plateforme / société de prêts / groupe
- Risque géopolitique
Ticket d’entrée
Montant minimum requis pour investir dans un projet ou un prêt. Il peut aller de 1 € sur certaines plateformes (ex. : La Première Brique) à plusieurs milliers d’euros ailleurs.
Intérêts
Les intérêts sont la rémunération versée aux investisseurs en échange de l’argent prêté ; ils constituent le gain financier obtenu pour le capital immobilisé durant la durée du prêt. Il existe plusieurs modalités de versement :
- Mensuels sans amortissement
- Mensuels avec amortissement du capital
- In fine
- Annuels ou trimestriels
- Intérêts composés
Taux d’intérêt
Pourcentage qui sert à calculer la rémunération versée à l’investisseur en échange de l’argent prêté, déterminant le gain généré sur la durée de l’investissement.
TRI (Taux de Rendement Interne)
Indicateur qui mesure la rentabilité annuelle d’un investissement en prenant en compte tous les flux de trésorerie (entrées et sorties) et leur calendrier, afin d’obtenir un rendement réel.
Coupon
Intérêts versés à l’investisseur pour la détention d’une obligation.
Cashback
Avantage commercial consistant à reverser à l’investisseur une partie de son investissement ou de ses frais, sous forme de remise, bonus ou crédit après investissement.
Remboursement
Restitution du capital emprunté, généralement accompagnée des intérêts. Il peut être effectué à intervalles réguliers (mensuels, trimestriels, annuels) ou en une seule fois en fin de contrat. En immobilier, il peut aussi être partiel, par exemple lors de la vente progressive des lots d’un projet.
Projets/Prêts
Due diligence
Ensemble des vérifications approfondies réalisées par la plateforme avant de valider un projet, afin d’évaluer sa fiabilité, ses risques, la solidité du porteur et la conformité juridique.
Collecte
Période durant laquelle un projet est mis en ligne pour réunir, auprès des investisseurs, le montant de financement recherché avant sa clôture ou son atteinte.
Garantie
Engagement juridique ou financier destiné à sécuriser l’investissement : en cas de défaut de l’emprunteur, elle permet de protéger tout ou partie des sommes investies grâce à un bien, un engagement ou un mécanisme prévu dès le départ.
Garanties réelles
- Hypothèque : garantie inscrite sur un bien immobilier (1er rang, 2e rang, 3e rang, déportée, etc.). En cas de défaut, la récupération passe par une procédure judiciaire.
- Promesse d’affectation hypothécaire : simple promesse d’hypothèque, peu sécurisante car n’engage que le promettant.
- Fiducie : transfert temporaire d’actifs à un fiduciaire en garantie du prêt. Considérée comme la garantie la plus forte (sur l’actif ou la société porteuse du projet).
Autres garanties
- GAPD (Garantie à Première Demande) : le garant doit payer immédiatement dès qu’il est sollicité.
- Nantissement : mise en gage d’un actif (parts sociales, assurance-vie, compte-titres, fonds de commerce, etc.).
- Caution personnelle : l’emprunteur engage son patrimoine personnel.
- Délégation de paiement : le client final de l’emprunteur verse directement les fonds à la plateforme.
- Buyback guarantee : garantie de rachat de la créance après un défaut (ex. : 30 ou 60 jours, selon les plateformes).
Couverture
Désigne l’ensemble des actifs mis en garantie pour sécuriser un financement. La couverture peut être constituée par exemple d’un bien immobilier (hypothèque) ou d’actifs transférés à un fiduciaire (fiducie-sûreté).
Marché primaire et secondaire
Marché primaire : c’est le marché où tu investis directement dans un nouveau projet mis en ligne par la plateforme pour financer l’emprunteur.
Marché secondaire : c’est le marché de revente, où les investisseurs peuvent céder ou racheter des parts de projets déjà financés auprès d’autres investisseurs.
Termes spécifiques au Crowdlending
APR
Annual Percentage Rate / Taux Annuel Effectif Global
APY – Annual Percentage Yield (rendement annualisé composé)
Auto-invest
Fonctionnalité permettant d’investir automatiquement sur de nouveaux projets selon des critères que tu as prédéfinis (montant, taux, durée, notation, etc.).
Casdrag (CD)
Le cashdrag désigne la période durant laquelle ton capital reste non investi sur une plateforme, ce qui réduit ton rendement potentiel.
KYC
Know Your Customer (vérification identité)
Loan
Terme anglophone désignant un prêt.
Loan Originator (LO)
Société de prêts qui émet les prêts proposés aux investisseurs.
Note
Produit financier régulé regroupant plusieurs prêts d’une même société de crédit.
LT/ST
Long Term / Short Term : indique la durée des prêts (long terme / court terme).
XIRR
Métrique permettant de calculer le taux de rendement annualisé en tenant compte du calendrier réel des flux. Si aucun remboursement n’a eu lieu, le XIRR reste de 0 %.
Termes spécifiques à l’immobilier
Compromis de vente
Avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente d’un bien immobilier. Il fixe les conditions de la transaction (prix, délais, conditions suspensives) avant la signature de l’acte de vente définitif.
Conditions suspensives
Clauses insérées dans l’avant-contrat (ex. : compromis de vente) qui suspendent l’exécution du contrat jusqu’à la réalisation d’un événement futur et incertain. Les plus courantes concernent l’obtention d’un financement ou l’obtention d’un permis de construire.
Décaissement
Versement des fonds collectés au porteur de projet, généralement effectué après la validation des conditions prévues (signature, garanties, documents).
Décaissement partiel
Versement des fonds en plusieurs étapes. Une première tranche est débloquée (ex. : achat du foncier), puis les suivantes au fur et à mesure de l’avancement du projet, sur présentation de justificatifs (ex. : factures de travaux).
Pré-commercialisation
Phase préalable au lancement d’un projet durant laquelle la plateforme évalue l’intérêt des investisseurs et prépare les éléments nécessaires avant l’ouverture officielle de la collecte.
Ratios financiers
LTA – Loan To Acquisition
Rapport entre le montant du prêt et la valeur du foncier à l’achat. Plus la LTA est élevée, plus le prêt représente une part importante de l’acquisition, donc plus le risque est élevé.
Je considère qu’une LTA inférieure à 100 % commence à être intéressante.
LTC – Loan To Cost
Rapport entre le montant du prêt et le coût total du projet (achat + travaux + frais). Il sert à vérifier l’apport du porteur de projet. Un LTC faible indique un meilleur niveau de sécurité.
Je considère qu’une LTC inférieure à 75–80 % commence à être intéressante, car cela montre que le promoteur finance au moins 20–25 % du projet sur ses fonds propres.
LTS/LTV – Loan To Sale / Loan To Value
Rapport entre le montant du prêt et le prix de vente estimé du bien (ou sa valeur). Il mesure ta capacité à récupérer ton capital en cas de défaut. Plus le LTV est faible, meilleure est la protection.
Je considère qu’une LTV inférieure à 60–65 % commence à être intéressante.
Et comme toujours, ne lâche RIEN !
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